Действие начинается в имении Любови Андреевны Раневской, которая после нескольких лет проживания во Франции возвращается со своей семнадцатилетней дочерью Аней в Россию. На станции их уже ждут Гаев, брат Раневской, и Варя, её приемная дочь.

Денег у Раневской практически не осталось, а имение с его прекрасным вишнёвым садом в скором времени может быть продано за долги. Знакомый купец Лопахин рассказывает помещице свой вариант решения проблемы: он предлагает разбить землю на участки и отдавать их в аренду дачникам. Любовь Андреевна сильно удивлена таким предложением: она не может представить, как можно вырубить вишнёвый сад и отдать своё имение, где она выросла, где прошла её молодая жизнь и где погиб её сын Гриша, в аренду дачникам. Гаев и Варя также пытаются отыскать какие-либо выходы из сложившейся ситуации: Гаев обнадеживает всех, говоря, что он клянётся, что имение не будет продано. В его планах занять немного денег у богатой ярославской тётушки, которая, впрочем, Раневскую недолюбливает.

Гаев и Лопахин уезжают в город, где должны состояться торги, а тем временем в имении устраиваются танцы. Гувернантка Шарлотта Ивановна развлекает гостей своими фокусами. Каждый из героев занят своими проблемами. Любовь Андреевна переживает, почему же её брат так долго не возвращается. Когда же Гаев всё-таки появляется, он сообщает полной безосновательных надежд сестре, что имение продано, а его покупателем стал Лопахин. Лопахин счастлив, он чувствует себя хозяином жизни.

Финальное действие посвящено отъезду Раневской, её брата, дочерей и прислуги из имения. Они расстаются с местом, которое так много для них значило, и начинают новую жизнь. План Лопахина осуществился: теперь он, как и хотел, вырубит сад и отдаст землю в аренду дачникам. Все уезжают, и только старый лакей Фирс, брошенный всеми, произносит финальный монолог, во время которого слышится звук стука топора по дереву.

Продолжительность 2 ч. 20 мин. с одним антрактом